Revisão de CONTRATOS LOCATÍCIOS E O PAGAMENTO DE ROYALTIES DURANTE A PANDEMIA

A pandemia do Coronavírus atingiu em cheio o comércio, e em especial os shoppings e as lojas que ali se encontram. Com as medidas de restrições adotadas pelo governo do Estado e pela Prefeitura de Florianópolis, que determinou o fechamento de lojas e shoppings, 89% desses negócios já enfrentam os efeitos econômicos da pandemia, segundo o Sebrae.

Por esse motivo, diante do prejuízo enfrentado por esses estabelecimentos, alguns lojistas estão preocupados com a dimensão das consequências que essas restrições irão causar, sobretudo porque não estão conseguindo adimplir com o pagamento dos alugueis e encargos dele decorrente, quais sejam, as taxas condominiais e o fundo de promoção e propaganda.

Em um momento inesperado como o que estamos vivendo, o equilíbrio torna-se uma premissa importante nas relações locatícias existentes entre esses sujeitos. Isso porque, o Código Civil em seu art. 317, prevê a possibilidade de revisão dos contratos quando esse instrumento for afetado por situações imprevisíveis que justifiquem a dificuldade do cumprimento da obrigação anteriormente assumida.

Aliado a isso, como se trata de um cenário crítico e recente, o Poder Judiciário Catarinense já foi acionado para solucionar demandas quanto a esse assunto e tem se manifestado cautelosamente sobre a questão, ponderando os fatos e fundamentos apresentados caso a caso. Recentemente, uma Vara do Juizado Especial Cível de Blumenau, determinou a redução do aluguel de uma loja em um shopping da cidade enquanto perdurarem os efeitos das restrições de isolamento social impostas.

No caso concreto, a Juíza entendeu que a imposição do fechamento dos shoppings center por parte do Governo Estadual, causou impacto negativo para ambos os contratantes, em razão disso a solução que se mostrou adequada naquela controvérsia foi o reequilíbrio do contrato de locação, a fim de satisfazer, ainda que em parte, à vontade pactuada entre os contratantes.

Ainda nessa decisão foi abordada a questão do pagamento da taxa condominial e a verba destinada ao fundo de promoção e propaganda do estabelecimento. Tratam-se de obrigações inerentes a essa relação contratual e por isso também foram analisadas.

A magistrada entendeu que a redução dos custos referente as despesas condominiais não seriam plausíveis, pois incluem a prestação de serviços de terceiros, e não somente a custos de água e luz, por exemplo. Quanto ao fundo de promoção e propaganda, mostrou-se razoável seu abatimento proporcional, já que o resultado projetado não seria alcançado como previsto para nenhuma das partes.

Entretanto, destoando das razões expostas, a possibilidade de redução do aluguel somada a taxa condominial, é medida plenamente plausível e mostra-se permissiva, tendo em vista que as despesas necessárias à manutenção da estrutura do shopping não é ônus que deve recair ao lojista, quer dizer, reduzidos os custos essenciais (água, luz, esgoto), mostra-se justificável a redução da taxa condominial proporcional a essas despesas.

De outro norte, um ponto que também tem causado inquietação nos lojistas são os contratos de franquia, visto que, diversas lojas que exploram atividades econômicas nesses estabelecimentos são franqueadas.
Esse ramo empresarial também foi fortemente afetado com a chega do Coronavírus no País. Uma vez fechados os shoppings não há lucro para o lojista e tampouco para o franqueador que fixou royalties baseado na porcentagem do faturamento do estabelecimento.

Da mesma forma que o aluguel das lojas, o pagamento das obrigações decorrentes de franquias deve observar um consenso contratual. Fala-se isso, pois, as vontades e premissas que embasaram a formalização de contrato empresarial não estão em consonância com o atual cenário mundial. As condições fáticas e econômicas não são as mesmas, devendo ser reanalisadas as disposições anteriormente pactuadas.

Porém, não concretizada a tentativa de negociação extrajudicial entre as partes e existindo uma situação superveniente e imprevista como essa, quando o cumprimento da obrigação passa a ser excessivo e difícil, o ordenamento jurídico autoriza que os contratos sejam rescindidos judicialmente ao se tornarem excessivo a apenas um dos contratantes, conforme disposição do art. 478 do Código Civil.

Com efeito, parece-nos induvidoso que cada caso deve ser analisado diante das controvérsias que apresentarem, a fim de preservar o negócio firmado entre os empresários, o caminho adequado, primeiramente, é a negociação extrajudicial entre os contratantes, mas, inexistindo acordo o Poder Judiciário poderá ser acionado para solucionar o conflito de forma proporcional e razoável, a fim de que não haja prejuízos somente a uma das partes.

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